“一铺坑三代” “商改住”终究救不了商业地产?

2016-06-09 yipu.com.cn易铺网 编辑: 字号:

[导语] 这两年各地私下勾兑的“商改住”,终于得到国家政策的确认。这是对商业地产的救赎,也意味着商业地产泡沫的破裂。但瘦死的骆驼真能变成马?...

  这两年各地私下勾兑的“商改住”,终于得到了国家政策的确认。

  6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许商业用房按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,土地使用年限和容积率不变。

  这是对商业地产的救赎,也意味着商业地产泡沫的破裂。

  2009年以来,中国城市进行了大量的商业地产建设,“一铺养三代”言犹在耳。地方政府喜欢,开发商高兴,银行支持。但是线下商业很快受到经济低迷和电商分流的双重打击。到国务院出台“商改住”政策的地步,但瘦死的骆驼,真的能变成马?

  去年深圳商业租金价格下降14%

  给大家一个直观的感受,看深圳的市况。

  2015年的深圳房地产市场领牛全国,但这一年的商业地产租金价格,比上一年下降了14%。而上一年,又比上上年下降了5%。深圳的商业租金均价,从2013年的300元/平方米/月,下降到2015年的243元/平方米/月。

  做生意的人都知道,降租意味着,至少熬死了好几波租客,房东才会降租。此时,已是百业难兴,承租方和房东都难受的状态。

  走到这一步,也不是没来由。深圳的商业租金在2013年之前经历了猛烈的跳涨,从2011年的200元/平方米/月,直接跳升到2013年的300元/平方米/月。

  贪婪的房东,用杀鸡取卵的方式成功杀死了自己。

  “商改住”救不了商业地产

  至少短期内没可能成为商业地产的救命稻草。

  首先商业的价格高于住宅,要求更高的租金回报。问题在于商业地产的居住条件还不如小区房,租客花更多的钱去住一个条件更差的地方,就因为你姓商?

  此刻商业地产的房东内心是崩溃的。他一定希望哪怕是跟住宅租金持平的价格租给商家。

  问题就在于此。

  除了部分优质地段,很多商用房的价值在未来还不如住宅!  

  随着电商和快递业的攻城略地,消费的入口在逐渐从商圈转移到社区。这一点悦涛在《拆墙的真相:一场新地主对老地主的战争》(2月26日)一文中已有分析。

  线下的“老地主”已经被线上的“新地主”打败了。

  在悦涛所住小区的楼下,有很多价格并不贵的商铺。但是商家象走马灯一样更换。这两年最好的生意是一家美甲店。随着其它生意门庭冷落,美甲店从一家增加到5家,然后各家美甲店的生意都不好做了,目前已关门一家。

  近期收到的消息是,二楼的百佳超市也要撤退了。

  此外,有持久战斗力的是地产中介和社区银行。我们这几年的经济也的确是靠地产和金融这样的服务业来拉动的。

  最后要面对的问题是:地产和银行靠什么产业活?

  陈启宗的预判:漫漫寒冬

  接下来几年的商业地产市场,将经历残酷的洗牌。万达商业已预判2016财年将首次陷入“减收”,但很多房东还没醒:深圳去年商业租金急跌的情况下,二手商业的销售挂牌价还上涨了7%。可谓“不到黄河心不死”。

  商业地产大佬、香港恒隆集团主席陈启宗,在一年前的《致股东信》中就预判了这场“寒冬”:鉴于内地和香港零售市道均放缓,我们正为漫漫寒冬作出防备。本人乐见形势被错判,但在现阶段保持警惕当属审慎之举。毕竟,无论经济或地产业均未见许多利好迹象。

  在天津的恒隆广场(相关干货)开业后六个月内,当地最少有六家具规模的零售物业结业!我们从不认为彼等之困境乃吾等所致;

  

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